Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Nedir? Ne Yapar? | 2020

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Nedir?

Gayrimenkul değerleme kısaca taşınmaz malların değerlerinin belirlenmesi ile ilgili süreçtir. Gayrimenkul değerleme uzmanı ise bu süreçte gayrimenkulun değerinin belirlenmesini sağlayan kişidir.

Tarihsel gelişim aşamasında bireylerin ihtiyaçlarını karşılamak için üretilen , tüketilen ve bunlardan fayda sağlanması ile oluşturulan değerler ortaya çıkmıştır. Sosyal çevrede ortaya çıkan bu değerler sahiplerinin kim olduğu hakkında bireyler arasında çatışmaya yol açmıştır. Toplum içinde çıkan çatışmalar bu değerlere sahiplik hakkı kazandırmış ve mülkiyet adı altında eşya sahibine eşyayı kullanma , ondan fayda sağlama ve sahip olduğu mülkiyet ile tasarruf yapma hakkı sağlamıştır.

Mülkiyet hakkı insanların en doğal hakkı olmaktadır.1982’de çıkarılan Anayasa ile kanun tarafından sınırlandırılmış ve bir mülkiyete sahip olan onu istediği gibi kullanma hakkını kazanmıştır. Mülkiye hakkı bireylerin faydalarını gözetmektedir. Mülkiyet kavramı her ne kadar hukuk alanında önemli bir yere sahip olmuş olsada bunun yanı sıra gayrimenkul ve menkul mal ve değerleri kapsadığı için ekonomi açısından da oldukça önemli bir yere sahiptir.

Gayrimenkullerin değerlendirilmesi ve bu değerlerin vergi olarak yansıtılması ülkenin ekonomik gelişimine katkıda bulunmaktadır. Gayrimenkul değerlemelerin 2008 sonrası dönemden itibaren ekonomide artış gösteren önemi ve çok fazla etkisi sebebiyle gayrimenkul değerlemeler sıkı düzenlemeler ile kayıt dışı , vergi kaçakçılığı gibi sorunlar asgari düzeye indirilmek istenmiştir. Bu çalışmada gayrimenkul değerlemenin ne olduğu ve bu alanda uzman kişilerin ne iş yaptığı açıklanmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Nedir ?

Gayrimenkul , kelime olarak ayrıldığında “gayr” başka veya yabancı “menkul” ise taşınmaz mal sözcüklerinin birleşiminden oluşmaktadır. Gayrimenkul , taşınması mümkün olmayan anlamında kullanılmaktadır. Literatürde gayrimenkul , arazi mülk ,emlak bu sözcükler bir arada sıkça kullanılmakta fakat hiçbiri aynı anlamı taşımamaktadır. Arazi , gayrimenkullerin en temel yapıtaşıdır. Araziler , yeryüzünü çevreleyen atmosfer tabakasıdır.

Mülk ise ev , dükkan , arsa gibi taşınmazları kapsamaktadır. Emlak , ticari nitelik taşıyan mal ve gayrimenkulleri kapsamaktadır. Genel anlamda bu sözcükler birbiriyle eş anlama gelmemektedir. Kiralama , alım-satım gibi işlemlerin yapılabilmesi ve bu gayrimenkullerden vergi alınabilmesi için değerinin tespit edilmesi çok fazla önem arz etmektedir. Gayrimenkuller birikimlerin korunması , nüfus artışı, göç gibi sebeplere bağlı olarak bireylere veya şirketlere çok ciddi seviyelerde rant sağlamakta ve yatırımcıların gayrimenkullere eğilimini arttırmaktadır.

Gayrimenkul Üzerinden Alınan Vergi ve Harçlar Nelerdir ?

Gelir vergisi

• Emlak vergisi

• Gayrimenkul Sermaye İradı

• Katma Değer Vergisi

• Tapu ve Kadastro Harçları

Veraset ve İntikal Vergisi

Gayrimenkul değerleme , bir varlığın değerinin tespit edilmesi olarak tanımlanmaktadır. Malın kendisine etki eden faktörler zamanla veya bir anda değiştikçe arz ve talebe bunun etkisi yansımaktadır. Piyasa içinde bir gayrimenkulün veya bir varlığın değeri piyasa koşullarının değişkenliği nedeniyle geçmişte ve gelecekte tahmin edilmeyip o günün piyasa koşulları ile etkin değerleme halinde fiili pazar durumunu yansıtmaktadır. Değerleme , tarafsız ve yansız bir biçimde tespit edilmektedir. Değerleme yapılırken dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır.

• Piyasa koşullarının incelenmesi ,

• Deneyim ve bilgilerin doğru bir şekilde kullanılması ,

• Belirli tarihlerde gerçekleşmesi ,

• Mülkiyet satışlarında fiyatın doğru belirlenmesi ,

• En doğru kullanım analizlerinin yapılması ,

• Herkes tarafından kabul görmüş analiz ve tekniklerin kullanılması,

• Belirli kişi ve yasal kurumlar tarafından yapılması,

• Taşınmazın bulunduğu bölgede yapılması,

• Piyasalara güven kazandırılması ,

• Vergilendirme işleminin yapılması ,

• Alıcı ve satıcıya doğru yol gösterici olunması ,

• Kentsel planlamaların yapılması ,

• Mülklerin değer karşılaştırmalarının yapılması ,

• Raporların gizlilik esasıyla arşivlenmesi.

Değer Nedir ?

Bir varlığın veya gayrimenkulün alım-satım sırasında ki alıcı ve satıcı için parasal ederi anlamına gelmektedir. Bir malın değerli olabilmesi için yararı , o mala olan talep , az bulunurluğu , ihtiyaçların karşılanması , satın alma gücü çok önemlidir. Değer kavramı genel bir anlamı kapsamaktadır ne maliyet ne fiyat ile karıştırılmamalıdır.

Değer Türleri Nelerdir ?

1. Piyasa değeri , serbest rekabete açık bir piyasada gayrimenkulün alım-satım fiyatını belirten değerdir.

2. Yatırım değeri , bir varlığın veya gayrimenkulün gelecek zamanda getireceği gelir ve giderlerin değerleme zamanındaki değeridir.

3. Gelir değeri , ekonomik süreç boyunca elde edilen gelirin bugünkü değeridir.

4. Kullanım değeri , ekonomik süreç boyunca kullanım için tahsis edilen gayrimenkullerin tespiti için kullanılmaktadır. Kullanım değeri bazı faktörlere göre değişim göstermekte bunlar işletim faaliyetleri ve gayrimenkul yönetim şeklini kapsamaktadır.

5. Sigorta değeri , gayrimenkulün yıpranma , zedelenme, hasar görme payını göz önünde bulundurarak bunların tekrar eski haline döndürülmesi maliyetidir.

6. Kayıtlı değer, gayrimenkulün muhasebe defterlerinde kaydının bulunması halinde oluşan değeridir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ne İş Yapar ?

Ekonominin gelişimi , mülkiyet anlayışının başlaması ve gayrimenkul değerlemenin kurumsal hale getirilmesi tüm bu ortaya çıkan kavramlar arasında bir ilişki ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkul değerlemesi yapılırken gayrimenkulün yapısı , yeri , ulaşım imkanları ve buna benzer bir çok faktör değerleme sürecinde etki göstermektedir. Ekonomide bulunan gayrimenkullerin doğru ve güvenilir tespitinin yapılması etkin piyasaların ve finansal istikrarın gerçekleşmesini sağlamaktadır.

Piyasada ki mal ve hizmetlerden ayrı olarak ele alınan gayrimenkullerin değerleme tespitinin gerçekleşme süreci de uzman kişiler tarafından yapılmaktadır. Finansal piyasaların istikrarı ve düzenleyicisi olarak kurulan Sermaye Piyasası Kurulu 1981 yılında kurulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu yatırımcıların faydasını gözeten , yatırımcıların güvenli bir piyasada işlem görmesini sağlayan , eşit fiyat ve imkanlar altında yatırımlarını gerçekleştirmelerine olanak sağlayan bir kuruluştur.

Sermaye Piyasası Kurulu ilk bağımsız kuruldur. Finansal piyasalarda düzenleme ve denetleme yapmakla görevlidir. Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı belge yetkisine sahiptir ve üyeleri Bakanlar Kurulu tarafından tercih edilmektedir. Gayrimenkul değerleme ile ilgi konularda yeterlilik ve mesleki görevlerin belirtilme yetkisi Sermaye Piyasası Kurulu’na aittir. Bir gayrimenkulün faydasını gözetmek amacıyla değerlemesini yapacak şirketler ve diğer kurumlar ile sözleşmeli olarak değerleme hizmeti veren , Sermaye Piyasası Kurulu uzman olarak çalışacak bireylerin lisans belgelerini 4 yılda bir yenilemelerini zorunlu hale getirmiştir.

Lisans belgeleri bu kişilerin mesleki anlamda yeterli olup olmadığını gösteren bir belge niteliği taşımaktadır. Gayrimenkul Uzmanlığı sınavlarından başarıyla geçmiş kişiler gayrimenkul değerlemesi alanında 3 yıllık tecrübeye sahip olmamaları halinde bu lisansı alamadıkları için en az 1 yıl Konut

Değerleme Uzmanlığı Lisansına sahip olmaktadırlar.

Gayrimenkul uzmanları kariyerinde profesyonellik kazanmış , değerleme yapmak için bütün metot ve teknikleri bilen bireyler olmaktadır. Gayrimenkul değerleme uzmanları bir gayrimenkulün değerini , piyasa fiyat ve maliyetini yönetmeliğe uygun olarak tespitini gerçekleştirerek alım-satım işlemlerinde bu faktörlere bağlı olarak kararını vermektedirler. Gayrimenkul uzmanın diğer görevleri de aşağıda açıklanmıştır.

• Değerleme sürecinde gayrimenkulün imar durumunu kontrol etmek,

• Mülkün tapu ve yerini öğrenmek,

• Yapının kullanıma uygun olup olmadığını kontrol etmek ,

• Gayrimenkul için açılan bir dava mevcut olup olmadığını denetlemek ,

• Gayrimenkulün olduğu çevrenin gelişmiş düzeyini araştırmak,

• Gayrimenkule olan ulaşım kolaylığının tespiti ,

• Rapor hazırlamak ,

• Maliyet analizleri yapmak ,

• Piyasa koşullarını bilmek ve analizini yapmak.

Yazar: İrem ÇAYIROĞLU

KAYNAKÇA

  • • İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Mal Değerlemesi Yöntemleri ve Karşılaştırılması Yüksek Lisans Tezi
  • • Gayrimenkul Değerleme Esasları Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ
  • • https://spk.gov.tr
  • https://harmonigd.com.tr
  • • Gayrimenkul mevzuatı
  • • Sosyoteknik.selcuk.edu.tr
  • • dergipark.org.tr
  • • adreskariyer.com
  • • academia.edu.tr

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir