Case Shiller Index Nedir
Case Shiller Index Nedir

Case Shiller Index Nedir? Case Shiller Konut Fiyat Endeksi | 2020

Case Shiller Index Nedir?

Case Shiller Index, açılımı ile beraber Case Shiller Konut Fiyat Endeksi, ABD genelinde olan konut fiyatlarındaki değişimi ölçmek için kullanılır. Veriler her ayın salı günü olmak kaydıyla aylık olarak yayınlanmakta ve iki ay gecikmeli olarak açıklanmaktadır. Örneğin haziran ayı sonunda nisan ayı verileri açıklanır. Bu endeks S&P 500 endeksini de yayınlayan, MacGraw Hill grubuna bağlı S&P Dow Jones Indices şirketi tarafından yayınlanır. Bu şirket ABD’nin en büyük veri yayıncıları arasında yer alır.

Case Shiller Endeksi adını Karl Case ve Robert Shiller (68) isimli iki ekonomistten almaktadır. İlk kez Karl Case ve Robert Shiller tarafından oluşturulan bu çalışmada, 1980 senesine kadar uzayan konut fiyat verileri yer alır. Bu çalışma 1987 yılında Standart&Pors tarafından teslim alınmış, 2000 yılı ocak ayındaki endeks verisi 100 olarak belirlenmiş ve baz yılı olarak 2000 yılı kabul edilmiştir.

Case Shiller Konut Fiyat Endeksi:

1- Ulusal Konut Endeksi

2- 20 Şehri İçeren Endeks

3- 10 Şehri İçeren Endeks

4- Şehir Bazında Oluşturulan Konut Endeksi olmak suretiyle 4 farklı şekilde incelenmektedir.

Case Shiller endeksi hesaplanırken, belirli düzeyde bir kalitenin üzerinde ve minimum iki defa el değiştiren konutların fiyatları dikkate alınır. İlk kez satılacak olan, yeni oluşturulan konutlar araştırmaya dahil değildir. İkinci defa satılan konut fiyatlarının dikkate alınması, konut fiyatlarının daha güvenilir halde belirlenmesini hedeflemektedir. Aylık fiyat araştırmaları neticesinde, 3 aylık konut fiyat verilerinin hareketli ortalaması alınarak aylık endeks seviyesi ortaya çıkarılır.

Endeksler, şirketin kuruluşundan Fiserv’e satışına kadar CEO olarak görev yapan ekonomistler Case, Shiller ve Allan Weiss tarafından geliştirilen bir yaklaşım olan konutların tekrardan satışları konusundaki verilerden hesaplanmaktadır. Case, ev fiyatlandırma eğilimlerini incelemek amacıyla aynı evlerin tekrar satışlarını karşılaştırmak için bir yöntem geliştirmiştir. 1980’lerin başlarında Boston’da ev satışlarından elde ettiği verileri kullanıyordu. Case böyle bir patlamanın sonunda sürdürülemez olduğunu iddia ederken, benzer piyasa eğilimlerini tanımlamak için yaygın olarak kullanılan bir terim olarak bunu bir baloncuk olarak düşünmüştü.

Davranışsal finans araştırması yapan Shiller ekonomik baloncuklar ile birlikte ülke çapında diğer şehirlerden ev satış fiyatı verilerini kullanarak bir tekrar satış endeksi oluşturdu. 1991 yılında, Weiss lisansüstü okuldayken, Shiller ile gayrı resmi bir çalışma ilişkisi kurdu. Weiss, Case ve Shiller’e, bir şirketi oluşturmak için, Case Shiller Weiss’ı, bilgileri piyasalara satmak amacıyla endeksi düzenli olarak üretmesini önerdi. Bir bilgi yönetim şirketi olan Fisery, 2002 yılında Case Shiller Weiss’ı satın aldı ve S&P ile birlikte şu anda genel olarak Case-Shiller endeksi olarak adlandırılan pazarların verilerine dayanan ticari endeksler geliştirmekte. CoreLogic, Case Shiller Weiss işini Nisan 2013’te Fisery’den devraldı.

2006-2012 yılları, yakın tarihte küresel emlak piyasalarındaki en büyük kazayı gördü. Bunun Case-Shiller endeksi kullanılarak tahmin edilip edilemeyeceği tartışmalıdır. 2005 yılında, İrrasyonal Exuberance kitabının ikinci sayısını yayımladı. Kitabında, “ev fiyatlarının uzun vadeli istikrarı” konusunda şüpheciliğini dile getiriyor. Bununla birlikte, II. Dünya Savaşı’ndan sonraki tüm dönemden sonra, herhangi bir düşüş olmadan, gerçek fiyatlarda önemli bir artış gördükten sonra bunun bir baloncuk olabileceğini açıkça belirtmektedir. Standard ve Poor’s Case-Shiller endeksine dayalı opsiyonlar ve vadeli işlemler Chicago Ticaret Borsası’nda işlem görmektedir.

Endeks, konut değerlerinin sadeleştirilmesidir. Her ikisi de yatırım amaçlı kar / zarar riskine dahil olan emsal kira ve konut ipoteği faiz indirimini hesaba katmaz.

Shiller, Irrasyonel Exuberance adlı kitabında uzun vadeli konut fiyatları analizinden bazı önemli yerlere değindi. İnanılanın aksine, ABD’de ev fiyatlarında sürekli bir yükseliş gözlenmedi ve ev fiyatları gerçek anlamda 1890 seviyelerine dönme eğilimi göstermeye başladı.

Shiller, dünya genelinde konut fiyatlarının sürekli arttığına dair güçlü bir algı bulunduğunu ve bu tür bir düşüncenin emlak piyasalarındaki baloncukları körüklediğini ve fiyatlardaki farkların çoğunun enflasyonla açıklanabileceğini vurguladı. ABD Sayımı, 1940’tan beri, ev sahiplerinden evlerinin değerini tahmin etmelerini istedi. Konut sahiplerinin tahminleri, yıllık bazda %2’lik bir değeri yansıtıyor; bu durumun Case-Shiller endeksinde belirtildiği gibi aynı aralıkta gerçekleşen %0.7’lik gerçek artıştan önemli ölçüde fazla olduğu dikkat çekmektedir.

Konut Fiyatlarının Tahmini

Shiller ayrıca, gerçek konut fiyatlarında sürekli bir artış olmadığına dair bazı açıklamalar da sunmaktadır:

  • Mobilite: Shiller, konut fiyatları fazlasıyla yüksekse, insanlar ve iş dünyasının bir bölgeyi tamamen terk etmese de uzaklaşacağını savunuyor. Arazi yerel olarak az olabilir, ancak kentsel arazi alanı ABD’deki toplam arazi alanının yalnızca %2,6’sıdır.
  • Arazi kısıtlamalarının hafifletilmesi: Artan fiyatlar, hükümetin belirli bir arazi üzerinde ne kadar konut inşa edilebileceği ve aynı zamanda kalkınma için uygun olan arazi miktarı açısından arazi üzerindeki kısıtlamaları hafifletmesi için baskı yapmıştır.
  • Teknoloji İyileştirmeleri: İnşaat teknolojisi, ev binalarını daha ucuz ve yapımını daha hızlı hale getirerek önemli ölçüde iyileşmiştir.

Bu nedenle, gerçek konut fiyatları esasen uzun vadede sürekli bir yükseliş veya düşüş eğilimi göstermez.

Case Shiller Konut Fiyat Endeksi ekonomistler, bilimsel ve kurumsal yatırımcılar tarafından yakından takip edilen ve dikkate alınan bir endekstir. ABD ekonomisi ve konut sektöründeki fiyat trendini gösteren, güvenilir bir veridir. Dünya çapında en uzun data serisi olan konut endeksi olma serisine de sahiptir.

Yazar: CEYDA ÇİÇEK

Kaynakça

 

] }

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir